Последствия пандемии привели к самому тяжелому кризису доступности жилья за более чем 10 лет, - экономист из МВФ

В своей статье, опубликованной на сайте МВФ, Иган отмечает, что это мнение отражает его личные взгляды и не обязательно соответствует позиции организации.

По словам Игана, кризис затронул крупнейшие развитые страны, вызвав значительное недовольство среди населения по поводу экономических условий.

Доступность жилья снизилась в таких странах, как США, Великобритания, Австралия, Канада, Германия, Португалия и Швейцария. Согласно собранным данным, в среднем по этим государствам жилье стало менее доступным, чем в период перед мировым финансовым кризисом 2007–2008 годов.

Исследования общественного мнения, проведенные по всему миру (Romei and Fleming, 2024), показывают, что жилье стало одной из наиболее актуальных проблем для домохозяйств, обогнав даже такие важные сферы, как здравоохранение и образование.

С учетом значимости жилья для экономической активности, этот вопрос стал первостепенным для регулирующих органов в разных странах.

Жилищная проблема имеет не только экономическую, но и социальную составляющую. Люди зачастую воспринимают право на владение жильем как часть своего гражданства, хотя инвестиционные спекуляции также способствуют росту цен.

Кризис доступности жилья стал следствием повышения процентных ставок, принятых центральными банками для борьбы с инфляцией. В то же время нехватка жилья и высокий спрос на него на фоне формирования новых домашних хозяйств поддерживали цены на высоком уровне. Пандемия лишь обострила существующие структурные проблемы на рынке жилья.

Определение доступности

Доступность жилья — это сложное и важное понятие, особенно при сравнении стран с различными рынками жилья и системами финансирования. Ранее использовавшиеся показатели основывались на относительной стоимости жилья, например, соотношении цены к доходу или доле дохода, выделяемой на жилье.

Хотя эти данные полезны, они не учитывают динамику ипотечного рынка и характеристики типичного жилья и домохозяйств. Мы с коллегами Ниной Биляновской и Чэньсю Фу разработали новый межстрановой набор данных, основанный на показателе доступности жилья через ипотеку (Biljanovska, Fu, and Igan, 2023).

Основное внимание в нашем подходе уделяется способности домохозяйств регулярно выплачивать ипотеку по типичному жилью, не ущемляя другие нужды. В частности, наш индекс доступности жилья рассчитывается как отношение фактического дохода домохозяйства к необходимому доходу для получения типичной ипотеки, что позволяет более точно оценить доступность жилья в различных странах.

Значение индекса выше 100 указывает на более доступное жилье, в то время как более низкие значения свидетельствуют о его недоступности.

Постпандемический кризис

Наши расчеты индекса охватывают 40 стран за последние 50 лет и показывают резкое падение доступности жилья в последние два года.

В США доступность жилья упала с около 150 в 2021 году до 80-90 в 2024 году. В Великобритании индекс снизился со 105 в 2021 году до чуть выше 70 в 2024 году.

Схожая ситуация наблюдается в Австрии, Канаде, Венгрии, Польше, Португалии, Турции и странах Балтии. Это стало неожиданным изменением тенденции, ранее характеризовавшейся улучшением доступности жилья. Возобновление инфляции также оказало значительное психологическое воздействие на домохозяйства.

Причины изменений Во время экономического спада, вызванного COVID-19, наблюдался скачок цен на жилье (Ahir et al., 2022). Это отличается от предыдущих кризисов, когда цены обычно снижались (Igan, Kohlscheen, and Rungcharoenkitkul, 2022). Причиной стали совокупные факторы спроса и предложения, включая строительные ограничения, введенные в условиях карантина. Быстрый рост цен на жилье вызвал опасения о возможной коррекции.

С началом повышения процентных ставок центральными банками многие аналитики ожидали, что коррекция произойдет. Цены на жилье немного снизились, но в меньшей степени, чем предполагалось, даже несмотря на рост ставок по ипотечным кредитам. Для понимания происходящего важно рассмотреть динамику доступности жилья и ее факторы.

Динамика доступности

За последние 50 лет доступность жилья колебалась. С 1970-х до середины 1990-х годов наш медианный индекс оставался ниже 100, что указывает на низкую доступность жилья (см. рис. 1). В конце 1990-х годов он повысился и оставался выше 100 до нового снижения в следующем десятилетии. После мирового финансового кризиса доступность жилья снова возросла и оставалась на высоком уровне до пандемии.

Факторами этих изменений были колебания номинальных ипотечных ставок, доходов домохозяйств и цен на жилье (рис. 2). В середине 70-х и начале 80-х годов доступность снизилась на фоне роста цен и повышения ставок. Доходы домохозяйств не успевали за ростом цен.

Во время мирового финансового кризиса цены на жилье упали, затем медленно восстанавливались благодаря низким процентным ставкам, что способствовало увеличению доступности.

Однако пандемия привела к резкому росту цен на жилье и повышению ставок по ипотечным кредитам.

Этот общий анализ имеет свои ограничения. Индекс ориентирован на доступность жилья для потенциальных владельцев, использующих ипотеку, и не учитывает аренду или покупку без ипотеки. Сосредоточение на среднем домохозяйстве также скрывает различия по доходам и поколениям.

Кроме того, различия между странами также важны. На рынках развивающихся стран доступность жилья, как правило, ниже и более нестабильна из-за менее развитых ипотечных систем. В странах с высокими ценами низкие процентные ставки не всегда компенсируют высокую стоимость жилья. Например, в Бельгии доступность увеличилась благодаря снижению ставок, тогда как в Канаде она снизилась из-за роста цен на жилье.

Перспективы

Индекс доступности жилья не учитывает устойчивость к изменениям процентных ставок и доходов. Владелец, который может обслуживать ипотеку при низких ставках, может столкнуться с трудностями при повышении ставок. Это особенно важно сейчас, когда в течение двух десятилетий до пандемии индекс улучшался благодаря низким ставкам. Однако повышение ставок привело к резкому ухудшению.

Сможет ли доступность жилья восстановиться без значительного падения цен? Возможно. Снижение ставок по ипотечным кредитам могло бы помочь, хотя не приведет к резким улучшениям. Наша работа показывает, что за полвека изменения в ставках по ипотечным кредитам составляли чуть больше четверти изменений в доступности. В большинстве прогнозов ожидается, что долгосрочные ставки будут выше, чем до пандемии. Более того, снижение ставок может привлечь больше домашних хозяйств на рынок, что повысит спрос и может привести к росту цен (Banerjee et al., 2024).

Что делать?

Органы, ответственные за макроэкономическую политику, могут способствовать положительному сценарию, направляя экономику к мягкой посадке.

Однако также необходимо решать структурные проблемы, влияющие на доступность жилья. Одним из первых шагов должно стать устранение нормативных барьеров, мешающих повышению предложения. Строительство жилья регулируется множеством правил, таких как строительные кодексы и ограничения на использование земли. Эти правила часто направлены на минимизацию негативных последствий и поддержку стандартов качества проживания, но могут становиться чрезмерными. Например, строительные нормы могут обременять отрасль, выходя за рамки разумных требований.

Структурные проблемы могут также возникать из-за отсутствия конкуренции в сферах ресурсов и строительства. Органы власти должны рассмотреть возможность разрыва олигополий.

В некоторых случаях также могут быть полезны более целенаправленные меры политики. Например, правительства могут рассмотреть возможность адресной поддержки для домохозяйств с низкими доходами или тех, кто живет в неформальном жилье. Стимулы для застройщиков по созданию доступного жилья также могут оказаться полезными.

Очевидно, что последствия пандемии и сопутствующие сбои на рынках жилья указывают на необходимость внимания со стороны правительств к глобальному кризису доступности жилья. Усложняющаяся климатическая ситуация, включая повышение уровня моря и экстремальные погодные явления, усугубляет и без того непростую ситуацию с жильем. Растущая миграция также добавляет нагрузку на доступность жилья. Органы власти должны принять этот вызов и разработать комплексный план для восстановления доступности жилья на устойчивой основе.