Анализ рынка недвижимости: Слабый спрос в Бишкеке в 2025 году и прогноз на 2026 год

- В 2025 году в Кыргызстане отмечен заметный рост цен на жилую недвижимость, опередивший инфляцию. Госагентство по земельным ресурсам сообщает о значительных изменениях на рынке.Наибольшее подорожание произошло в Бишкеке и Оше, где рост цен сопоставим с темпами столицы.
Динамика цен в Бишкеке: различия по районам
Согласно собранным данным, в Бишкеке цены на жилые дома в 2025 году показали неоднородную динамику по сравнению с 2024 годом. В течение года, в определенные месяцы (апрель, июнь, август, октябрь и ноябрь), наблюдался резкий рост цен, тогда как в феврале, мае, июле и сентябре фиксировалось их снижение.
Цены на квадратные метры жилых домов в Бишкеке по районам (долл./кв. м)

Ленинский	1405	1867
Первомайский	1192	1575
Свердловский	1358	1862
Октябрьский	1638	1767

Наибольший рост цен наблюдается в Свердловском районе, где стоимость квадратного метра увеличилась на 37,11 %, что стало максимальным показателем в столице. В Октябрьском районе рост составил 7,88 %, что является минимальным значением.
Ош: значительное удорожание
В городе Ош также зафиксировано значительное подорожание жилых домов: в 2025 году средняя цена квадратного метра выросла на 37,04 % по сравнению с 2024 годом.
Средние цены за квадратный метр жилых домов в Ош (долл./кв. м)

Ош

945

1295

Темпы роста цен в Оше отличались высокой волатильностью, особенно в марте и июле, когда они значительно превышали показатели конца года.
Цены опережают инфляцию
В 2025 году рост цен на недвижимость заметно превысил уровень инфляции, которая составила 9,2 %. В то время как в крупнейших городах страны цены на жилые дома увеличились более чем на 30 %.
Анализ изменений средних цен на квартиры в Бишкеке с 2024 по 2025 год показывает аналогичную динамику: к концу 2025 года темпы роста начали замедляться, особенно в ноябре и декабре, однако общий тренд оставался положительным.
В сегменте жилых домов наблюдается иная ситуация: в 2024 году темпы роста цен были стабильными, в то время как в 2025 году динамика была менее предсказуемой, с периодами отрицательных изменений.
Спрос: падение в Бишкеке и рост в Оше
Несмотря на ценовые изменения, спрос на квартиры в Бишкеке ослаб. В течение последних пяти лет (2021-2025) количество сделок с квартирами в столице снижается.
В 2025 году количество сделок с квартирами в Бишкеке увеличилось всего на 2,7 % — с 12 186 в 2024 году до 12 512 сделок. В то же время, спрос на жилые дома вырос на 23,94 % (с 3 483 до 4 317 сделок).
В городе Ош, напротив, наблюдается рост активности на рынке недвижимости: в 2025 году количество сделок с квартирами увеличилось на 48,18 %, а с жилыми домами — на 37,63 % (с 465 до 640 сделок).
Факторы, влияющие на рынок и прогнозы
Эксперты подчеркивают, что рынок недвижимости является инертным и не подвержен резким колебаниям. Решения о покупке или продаже объектов требуют времени и зависят от множества факторов.
К местным факторам относятся:

• расположение объекта,
• качество отделки,
• площадь кухни,
• материалы стен,
• количество этажей.

К глобальным факторам можно отнести:
— уровень экономического развития региона,
— доходы населения,
— общий уровень жизни.
Прогноз на 2026 год
«Предсказать цены на 2026 год сложно. Однако, учитывая инертность рынка, в первом квартале 2026 года цены на недвижимость не должны существенно упасть ниже уровня 2025 года. Рост спроса на жилые дома также будет поддерживаться активностью строительных компаний, которые приобретают участки для дальнейшего строительства многоэтажных жилых комплексов», - сообщает ведомство.