Эксперты объяснили принципы ценообразования на рынке жилья Кыргызстана

В 2024 году в стране введено более 2 миллионов квадратных метров недвижимости, включая социальные объекты, что почти в два раза больше, чем в предыдущие годы. Прогнозы на 2025 год предсказывают продолжение роста в строительстве с акцентом на доступное жилье. Государственные программы по ипотечному кредитованию и поддержка инфраструктурных проектов открывают новые возможности для граждан, однако увеличивающиеся цены на строительные материалы и земельные участки продолжают оказывать давление на стоимость жилья. Об этом сообщили генеральный директор группы компаний PARTNER Жоомарт Мураталиев и соучредитель компании Рафгат Хантимеров на встрече с журналистами.

Как строительные компании намерены сохранить доступность жилья при росте цен на материалы и землю?

В 2024 году в Кыргызстане было введено более 2 миллионов квадратных метров недвижимости, включая социальные объекты, в то время как за предыдущие 3-4 года этот показатель составлял около 1 миллиона квадратных метров.

Согласно последним данным, количество одобренных проектов на 2025 год уже превысило 2 миллиона квадратных метров, что предполагает, что объем строительства в следующем году может значительно возрасти.

Государственное строительство активно продолжается, и запуск государственной ипотечной компании стимулирует спрос на доступное жилье. Это может привести к уходу частных компаний из сектора доступного жилья, так как они сосредоточатся на бизнес-классе и премиум-сегментах.

Рост цен на строительные материалы достаточно очевиден. С 2022 года стоимость таких материалов, как кирпич (с 6 до 11-12 сомов), арматура и пиломатериалы, значительно возросла. Особенно ощутимо увеличилась стоимость рабочей силы: например, цена на монолитные работы возросла с 900-1000 сомов до 2000 сомов за квадратный метр, а за кирпичную кладку теперь просят 11-12 сомов, что вдвое больше, чем раньше. Эти изменения также связаны с увеличением цен на продовольствие и аренду жилья, что, в свою очередь, влияет на стоимость рабочей силы.

Цены на земельные участки также значительно выросли, что непосредственно сказывается на себестоимости строительства и, как следствие, на цене квадратного метра. Учитывая это, можно ожидать дальнейшего роста цен.

Строительный процесс имеет свой цикл, который обычно длится 3-4 года. Компании распродали объекты, построенные по старым ценам, но сейчас завершаются проекты, начатые до резкого роста цен. Новые объекты строятся по обновленным расценкам, так как компании всегда учитывают экономику своих проектов и не будут работать в убыток.

Стоимость жилья бизнес-класса и комфорт-класса теперь начинается от 1000 долларов за квадратный метр. Даже Государственная ипотечная компания подтвердила увеличение цен из-за роста стоимости материалов.

Госипотечная компания предлагает аналогичные проекты по немного более низким ценам благодаря преференциям по земельным участкам, налоговым льготам и скидкам на материалы из-за больших объемов закупок. У ГИКа также используется смешанная модель строительства: часть объектов строится с помощью собственных ресурсов, а часть - с привлечением подрядчиков.

Статистика гибкая, и когда обсуждают падение доходов населения, стоит помнить, что спрос на жилье в сегментах бизнес и премиум-класса остается стабильным, хотя объемы строительства не так велики.

Как строительные компании берут на себя ответственность за задержки и качество строительства?

Что касается ответственности за невыполнение условий договора, она варьируется в зависимости от конкретной компании и условий контракта. В большинстве случаев в договорах прописаны обязательства сторон по задержкам, качеству работ и другим аспектам. Клиенты часто ссылаются на эти условия в случае возникновения проблем.

Что необходимо учесть в регулировании реновации для достижения баланса интересов?

Реновация важна как для частного, так и государственного строительного сектора. Проблемы, связанные с расширением дорог, обновлением коммунальных сетей и строительством государственных объектов, требуют соответствующего законопроекта. В частном секторе, например, реновация ветхих двух- и трехэтажных зданий может привести к снижению цен на жилье, что делает проект экономически нецелесообразным. Такой законопроект необходим для упорядочивания отношений между застройщиками и жителями.

Какой стратегией, по вашему мнению, должны следовать застройщики в условиях высокой миграции и растущего спроса?

Если сравнить с рынками таких столиц, как Алматы, Астана и Ташкент, то мы находимся на сравнительно одном уровне. Мы активно участвуем в обучении и обмене опытом с другими строителями.

На сегодняшний день цены на квадратный метр примерно сопоставимы. Мы достигли уровня сопоставимости, если рассматривать ситуацию объективно.

В текущем проекте, который мы запускаем, себестоимость составляет около 800 долларов за квадратный метр, что позволяет создать качественное жилье бизнес-класса. Рынок строительных материалов, рабочей силы, налогообложения и стоимость земли диктуют такую себестоимость.

Также необходимо учитывать, что в нашем регионе, Центральной Азии, наблюдается один из самых высоких темпов прироста населения в мире. Высокая рождаемость и миграция из сельских районов в центральные города способствуют этому.

Строительство в основном сосредоточено в столице Бишкеке и на юге, в Оше. Эти факторы будут влиять на ситуацию на рынке.

Например, если вы ищете хорошее жилье в престижном районе, цена будет значительно выше. В то же время спрос на жилье высок, особенно среди горожан, которые предпочитают беспроцентные рассрочки, что значительно стимулирует рынок.

Если сравнить наше предложение с соседними рынками, можно сказать, что у нас достаточно гибкие условия. Мы предоставляем возможность бартера и систему рассрочки, что делает нас более привлекательными для покупателей.

Что касается тенденций, наблюдается сокращение площади квартир. Если раньше однокомнатная квартира имела среднюю площадь 45-50 квадратных метров, то в некоторых сегментах она становится меньше. Также наблюдается растущий интерес к небольшим квартирам площадью до 40 квадратных метров, что позволяет снизить конечную цену и облегчить обслуживание.

Этот тренд также наблюдается в России и Казахстане. В рамках наших проектов мы начинаем строительство в районе Баха-магистраль, в Арча-Бешике, на первой линии магистрали.

После территориальной реформы, когда площадь города увеличилась в три раза, возникает вопрос: хотят ли строители развиваться в новых районах, куда присоединились села, или из-за нехватки сетей они предпочитают оставаться в центре?

Строительные компании начинают активную работу в новых районах. Город развивается в трех направлениях: на юг, запад и восток, с особым акцентом на запад в сторону ТЭЦ-2. Этот район имеет большой потенциал для развития в ближайшие 10 лет по инфраструктуре и комфорту.

Государство создает объекты-магниты, такие как новый стадион и парк, чтобы привлечь застройщиков. Эти направления интересуют строительные компании, так как каждый проект ориентирован на свою целевую аудиторию. Однако государство вводит ограничения, и большие земельные участки для малоэтажного строительства в настоящее время не предоставляются.

Городская политика нацелена на более эффективное использование имеющихся земель. Мы начали строить высотные дома, и если вы хотите построить частный дом на одном гектаре, это может быть довольно сложно.

При согласовании проектов многоквартирных домов с государственной инфраструктурой, власти устанавливают требования: если проект включает комплексную застройку, на территории должен быть мини-детский сад, а если площадь участка превышает 5 гектаров, строительство школы становится обязательным. Мы заинтересованы в таких условиях, и государство тоже.