Возможен ли спад цен на жилье в 2026 году: В Госагентстве по земельным ресурсам представили прогноз (интервью)
По информации Государственного агентства по земельным ресурсам, кадастру, геодезии и картографии, в течение первых восьми месяцев 2025 года цены на ИЖД в Бишкеке увеличились на 35,1%, а в Оше — на 19,3%. Квартиры также подорожали: в Бишкеке на 19,8%, в Оше — на 22,3%. Эта тенденция сохраняется и за девять месяцев 2025 года: в Бишкеке ИЖД подорожали на 35,7%, а квартиры — на 17,53%. В Ош рост цен составил 25,8% для ИЖД и 22,8% для квартир.
В интервью изданию Tazabek ведущий специалист сектора кадастровой оценки Управления цифровой трансформации Госагентства Айдар Сукенбаев обсудил ключевые факторы, способствующие росту цен на жилье в стране.
Он также поделился своими мыслями о дефиците земельных участков, рисках «мыльного пузыря» на рынке, а также прогнозом по возможному снижению цен.
— Какие факторы, по вашему мнению, способствовали увеличению цен на жилье на 35% в Бишкеке и 19% в Оше? Как это соотносится с уровнем инфляции и общим состоянием рынка?
— В настоящее время рост цен на жилье превышает инфляцию (8,4% в сентябре 2025 года) на 10-25%. Высокий спрос, превышающий предложение, является одним из основных факторов этого роста, что побуждает застройщиков увеличивать объемы строительства.
В течение первых девяти месяцев 2025 года объем инвестиций в жилищное строительство вырос до 91,3 млрд сомов, что в два раза больше, чем в 2024 году. В этот период жилые площади увеличились на 6,36% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, особенно в Бишкеке (на 96,2 тыс. кв. м, что составляет рост на 71,8%). Подобная динамика наблюдается также в Нарынской, Ошской и Иссык-Кульской областях.
Еще одним важным фактором можно считать увеличение стоимости земельных участков: с 2019 года она выросла в три раза. Также стоит отметить отсутствие социальных проектов, кроме деятельности Государственной ипотечной компании.
К другим факторам относится концентрация строительства в крупных городах, таких как Бишкек и Ош. В результате внутренней миграции население этих городов увеличивается. Например, в начале 2025 года население Бишкека возросло на 2,1% (примерно 9 тысяч семей по три человека), что требует 325,2 тыс. кв. м жилья. Однако в январе-сентябре 2025 года в Бишкеке было введено только 230,1 тыс. кв. м.
Согласно данным Национального статистического комитета, внутренняя миграция становится основным фактором миграционных процессов в регионах страны, с преобладанием межобластных потоков. В 2024 году положительный миграционный прирост составил 11,200 человек, из которых 86,1% пришлись на Бишкек и 13,9% на Ош.
— Вы указали на дефицит земельных участков как на ключевой фактор роста цен. Как это влияет на цены на ИЖД?
— В настоящее время строительные компании в основном приобретают земельные участки в частном секторе, так как свободных муниципальных и государственных участков практически нет в Бишкеке. Из-за этого застройщики вынуждены покупать участки по более высоким ценам.
Например, одна строительная компания в марте 2025 года купила жилой дом площадью 55 кв. м на земельном участке 1276 кв. м за 22,5 млн сомов, что составляет 408,700 сомов за квадратный метр. В то же время средневзвешенная стоимость квадратного метра ИЖД в марте 2025 года составила 144,730 сомов, что в 2,8 раза ниже. В 2024 году строительные компании приобрели 144 ИЖД, а в октябре 2025 года — 53 единицы.
Таким образом, компании стремятся купить не только само строение, но и земельный участок. Из-за роста цен на участки в частном секторе увеличивается и стоимость жилых домов. Психологически, если кто-то продает дом за 22 млн, другие не будут снижать цену, придерживаясь этой планки, и создается впечатление роста цен.
— В чем причина неравномерности цен на недвижимость в разных районах Бишкека, где средняя цена дома составляет 16,177 млн сомов? Какие факторы влияют на это?
— Наиболее важным фактором при покупке недвижимости является местоположение. Оно играет ключевую роль в ценообразовании. Основные параметры местоположения включают:
- благоустройство района, финансирование развития территории, уровень жизни;
- социальная инфраструктура (медицинские учреждения, образовательные заведения и т.д.);
- экологические условия;
- транспортная доступность.
В сентябре 2025 года средняя стоимость земельных участков для ИЖС в Бишкеке возросла на 25,9% по сравнению с началом года. Наибольший рост наблюдается в Первомайском (+50,9%) и Свердловском районах (+33,4%), в Ленинском районе рост составил 26,9%. В Октябрьском районе стоимость участков снизилась на 7,4%.
Тем не менее, средняя стоимость одной сотки в Октябрьском районе остается самой высокой и составляет 1,75 млн сомов, в Свердловском — 1,09 млн сомов, в Ленинском — 1,01 млн сомов, в Первомайском — 0,69 млн сомов.
В рассматриваемый период увеличилось количество сделок купли-продажи земельных участков под ИЖС на 23,5-37%. В Ленинском районе рост составил 37%, в Первомайском — 25%, в Свердловском — 24%, а в Октябрьском — 23,5%.
Стоимость недвижимости в Бишкеке выше, чем в Оше, благодаря более развитой инфраструктуре и экономике. Бюджет Бишкека в 2025 году составил 23,6 млрд сомов, что в 7 раз больше, чем в Оше. Кроме того, население Бишкека в 2,8 раза превышает население Оша, а плотность на 31,33% выше.
Эти факторы приводят к тому, что жилье в Бишкеке стоит значительно дороже, чем в Оше. Также стоит отметить, что платежеспособность населения в Бишкеке выше, что привлекает строительные компании.
— Снижение количества сделок (на 4,3% в Бишкеке и 9,1% по стране) связано с ростом цен — как это влияет на покупательскую способность? Могут ли земельные регуляции смягчить этот эффект?
— Вопрос сложный, так как никто не регулирует цены на рынке. Рынок сам диктует условия, и в недвижимости наблюдаются циклы роста и спада.
Снижение количества сделок связано с тем, что предложение не успевает за спросом. Например, за девять месяцев 2025 года было введено всего 230 тыс. кв. м, что не покрывает потребность из-за миграции.
Общее снижение сделок по продаже жилья на 9,1% произошло в 2024 году по сравнению с 2023 годом. В Бишкеке снижение наблюдалось только по сделкам с квартирами, тогда как количество сделок с ИЖД и земельными участками выросло.
За девять месяцев 2025 года в Бишкеке количество сделок с ИЖД увеличилось на 29,84%, в то время как с квартирами снизилось на 3%. Сделки с земельными участками возросли на 63,1%.
Ограничения на продажу земельных участков невозможны, так как это регулируется рынком. Рост цен на участки обусловлен высоким спросом. При этом рост цен на жилье опережает доходы населения, что снижает их платежеспособность.
— Упоминаются иностранные инвестиции, в частности из России и Китая, как важный фактор роста. Как они влияют на цены на землю и жилье?
— Вопрос иностранных инвестиций не входит в компетенцию нашего агентства. Однако мы анализируем приобретение недвижимости иностранцами. В 2025 году граждане России и Китая купили 4685 и 494 единицы соответственно. Это незначительный объем, который не влияет на рынок.
Доля внутренних инвестиций выросла с 79% до 86%. В 2024 году доля иностранных инвестиций в строительстве составила 14%, из которых 6,7% были кредитами, 3,8% — прямыми инвестициями.
Покупка недвижимости иностранцами не является массовым явлением, а происходит по отдельным сделкам. За последние три года их доля составляет лишь 0,40% от общего числа сделок.
— Насколько устойчив текущий бум на рынке недвижимости в Кыргызстане? Может ли дефицит земли привести к образованию «мыльного пузыря»?
— Количество жилья, приобретаемого иностранцами, минимально, и вряд ли влияет на рынок. Большинство иностранных покупателей — это бывшие граждане СНГ. Сделки по купле-продаже иностранцами составляют лишь 1,5% от общего количества.
Существует риск образования «мыльного пузыря» из-за высокого спроса на недвижимость в условиях недостатка земли, что приводит к спекуляциям и ожиданиям роста цен. Однако для появления пузыря необходимы определенные признаки, которые требуют анализа.
Рост цен на жилье опережает инфляцию и доходы населения, что также может свидетельствовать о возможном образовании пузыря в 2025-2026 годах.
— Ожидается спад на российском рынке недвижимости в 2026 году. Можем ли мы ожидать аналогичное на рынке Кыргызстана в следующем году?
— В Кыргызстане цены продолжают расти. Хотя мы наблюдаем некоторые факторы, указывающие на возможный перегрев рынка, такие как снижение регистрации договоров и увеличение незавершенных объектов, спрос на жилье остается высоким.
Если пузырь образуется, это не приведет к столь резкому снижению цен, как в прошлом. В предыдущих циклах падение цен достигало 30-40%, тогда как в случае третьего цикла, по нашим прогнозам, снижение не превысит 10%.
На основе нашего анализа можно предположить, что возможный спад может произойти в 2025 году, так как циклы на рынке недвижимости повторяются каждые семь лет — это происходило в 2007-2008, 2013-2014 и 2018-2019.
Обсудим?
Смотрите также:
