Рынок жилья в Бишкеке. Почему замер и чего ждать от него в ближайшее время

Обсуждение замедления рынка жилья в Бишкеке стало актуальным вопросом в последнее время. Каковы реальные причины снижения активности в этом сегменте? Как изменились цены с начала года и какую роль в этом играют государственные инициативы?

Для получения ответов на эти вопросы, мы обратились к Пазылджану Илимову, председателю комитета риелторов при Торгово-промышленной палате Кыргызстана.

Сезонность спроса: весна и лето как период затишья

Эксперт указывает на важный аспект — сезонность рынка недвижимости. «Действительно, в весенний и летний периоды наблюдается снижение числа покупателей, что усложняет процесс продаж», — отмечает он.

По словам Илимова, это связано с изменением соотношения спроса и предложения.

«С началом полевых работ весной, многие граждане страны направляют свои средства на сельское хозяйство, что снижает интерес к покупке жилья», — объясняет он.
Летние месяцы также характеризуются увеличением числа людей, стремящихся провести время на отдыхе.
«В результате, покупателей становится меньше, а количество продавцов остается прежним. Это создает трудности с реализацией недвижимости, и некоторые владельцы вынуждены снижать цены, чтобы привлечь потенциальных клиентов. Поэтому в весенне-летний период наблюдается падение цен или замедление их роста», — добавляет он.
Тем не менее, Пазылджан Илимов подчеркивает цикличность этих изменений.
«С приходом осени ситуация меняется. Фермеры завершают сбор урожая, люди возвращаются из отпусков, и интерес к инвестициям в жилье восстанавливается. Зимой же многие стремятся завершить год значительной покупкой или начать новый год с важного приобретения», — делится он.

Что касается динамики цен на квартиры в Бишкеке с начала 2025 года, председатель комитета риелторов акцентирует внимание на различии между краткосрочными колебаниями и долгосрочными трендами.

«Существует сезонная динамика цен, о которой мы говорили, а также устойчивая тенденция к ежегодному росту. В этой связи стоит отметить, что один фактор, казалось бы, тянет цены вниз (сезонность), а другой — вверх (общий тренд). Поэтому особых колебаний цен с начала года не наблюдается», — заключает он.

Таким образом, любые изменения цен, вероятнее всего, укладываются в рамки сезонных колебаний, не отменяя общей тенденции к удорожанию жилья в долгосрочной перспективе.

Влияние Государственной ипотечной компании на рынок

Важным фактором, влияющим на рынок, является деятельность Государственной ипотечной компании (ГИК). Существует мнение, что активное строительство жилья в рамках ГИК оказало влияние на рынок и цены на недвижимость в столице.
Пазылджан Илимов соглашается с тем, что ГИК имеет значительное влияние на рынок недвижимости.
«Квартиры, предлагаемые ГИК, удовлетворили часть спроса и привлекли внимание определенной группы покупателей. В результате владельцы квартир стоимостью до $100 тысяч столкнулись с дефицитом потенциальных клиентов, ориентированных на более доступные варианты жилья по государственным программам», — сообщает он.

Тем не менее, по мнению эксперта, это не решило проблему нехватки жилья кардинально.

Справка 24.kg

Согласно данным Госстроя, в 2024 году строительный сектор вырос на 37 процентов. В прошлом году было введено в эксплуатацию 2 миллиона 27 тысяч квадратных метров жилья.
«Как ранее сообщали власти, в Кыргызстане наблюдается дефицит жилых площадей в 30 миллионов квадратных метров. На мой взгляд, эта цифра может быть ближе к 20 миллионам квадратных метров. Таким образом, несмотря на объем квартир, вводимых в строй ГИК, у нас все еще существует значительный дефицит жилой площади», — считает он.

Причины роста цен: что стоит за резким увеличением стоимости?

Если сезонные колебания и деятельность ГИК объясняют текущую ситуацию, то какие факторы способствовали долгосрочному росту цен, особенно заметному за последние три-четыре года? Пазылджан Илимов выделяет несколько основных причин:

По его словам, каждая из этих причин сыграла свою роль в увеличении стоимости недвижимости в Бишкеке.
«Однако то, что все эти факторы начали воздействовать практически одновременно, и стало причиной резкого скачка цен на рынке недвижимости два-три года назад», — подытожил председатель комитета риелторов при ТПП.